- 2021年至2025年间，东京都心23区的公寓价格飙升约64%，远超整个东京都市圈26%的涨幅。
- 房地产价格激增引发近期参议院选举期间关于外资限制的讨论。
- 一位分析师表示，任何立法改革的前景取决于日本的政治格局。
在东京涩谷区，高耸的摩天大楼和豪华公寓象征着日本城市房地产的热潮——近年来价格大幅上涨。
根据房地产经济研究所今年早些发布的报告，2024年东京核心23区的新建公寓平均价格达到1.118亿日元（约76万美元）。更能反映市场情况的中位数价格为8940万日元，较上年上涨9%。
按中位数计算，2021年至2025年间东京23区的公寓价格跃升约64%，远超大东京地区26%的涨幅。
与此同时，日本收入水平相较于多个发达经济体仍然偏低，最低工资较低且性别薪酬差距位居前列，使得住房可负担性成为隐忧。2024年，经购买力平价调整后的年均工资数据显示，日本在经合组织34个成员国中排名第25位，为49,446美元。
东京核心区域房价飙升的推动因素包括建筑和劳动力成本上升，同时日元疲软和相对较低的估值吸引海外投资者入场。
城市房地产热潮已引发政治关注，近期参议院选举期间出现了关于外资限制的讨论。与澳大利亚、加拿大和新加坡等国不同，日本对外国房产所有权几乎没有限制。
据当地媒体报道，在7月选举中取得稳固优势的国民民主党计划最早于秋季临时国会会议提交限制外国人购房的法案。该党领袖玉木雄一郎指出，城区房价飞涨部分源于海外投资者出于非自住投机目的购房，并提出通过"空置税"遏制此类交易。
同时，以"日本优先"反移民纲领为竞选主张的右翼民粹政党参政党也在筹备限制外国土地收购的方案，但尚未明确提交时间表。
由于执政联盟在国会两院均未占多数，反对党的立场对立法结果的影响日趋关键。
政治风险咨询公司Japan Foresight创始人托比亚斯·哈里斯表示，外国房产所有权问题与日本外籍人口的整体讨论密不可分。他指出，虽然这不是参政党纲领的核心，但该议题因比其他问题更具法律操作性而显得突出。
"该党在此议题上的论述同时强调国家安全和经济安全，暗示某些外国人购产存在的风险，以及日本人无力购房对生活质量的影响。"
外国购房的确切规模难以确定，因日本不公布买家国籍的官方数据，但三菱UFJ信托银行2025年3月发布的半年度调查显示，东京千代田区、涩谷区和港区的新建公寓通常有20%至40%售予外国买家。
"外国购房是因素之一，但国内投资者和居民也在购房，"日本智库NLI研究所高级研究员佐久间诚表示。
佐久间指出，尽管日本央行自去年3月起加息，实际利率仍处于低位，市场流动性充裕且大量流入城市房地产。
哈里斯认为，任何立法改革的前景取决于日本政治格局。新任首相或联盟动态变化可能改变反对党将外国所有权等议题纳入议程的方式。
专注于日本反对党政治的早稻田大学博士候选人罗密欧·马尔坎托尼奥表示，该议题的重要性不会消退，并指出参政党自去年赢得三个众议院席位后已加强关于外国人和外资的论述。
不过他强调立法路径存在不确定性，因为减税、现金发放和汽油税等更紧迫的议题短期内可能主导讨论。
城乡分化
虽然东京人口持续增长，但日本总人口自2008年以来持续下降，造成城乡需求出现显著分化。
在大城市房地产繁荣的同时，截至2023年全国约有900万套废弃住宅（称为"空屋"），主要集中在农村地区。
尽管空屋价格低廉，但不符合多数国内买家需求。这些房屋大多年久失修、远离就业与服务中心，或需要2万至30万美元不等的修缮费用（视物业状态和位置而定）。二手房文化污名化以及政府振兴措施有限进一步削弱其吸引力。
"农村地区面临严重的停滞问题，房价不涨且房屋滞销，"房地产平台Akiya & Inaka联合创始人帕克·艾伦表示。该平台帮助海外买家寻找和改造日本乡村空置房屋。
空屋对多数日本人缺乏吸引力，但逐渐受到寻求低价、传统建筑和老宅改造情怀的外国买家关注。艾伦警告称，任何潜在的外国房产限制措施应仅针对与本地竞争最激烈的大都市市场。
"最合理的方式是聚焦城市，"他表示，"如果外国购房加速，可能迫使部分人群退出市场——但我们这里讨论的仅是日本的"第五大道"。"
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