马萨诸塞州恢复租金管制的斗争可能很快付诸投票表决

随着住房倡导者与强大的房地产行业之间的分歧日益加剧，"全民住房马萨诸塞州"租户联盟宣布将于周三启动一项运动，旨在推动2026年11月投票中恢复租金管制措施的提案。

此举源于人们对马萨诸塞州高昂住房成本的日益不满——这种状况正迫使中低收入居民搬离大波士顿地区，而州议会又拒绝审议租金管制法案。全民住房联盟提出的投票倡议将建立全州范围的"租金稳定"计划，将大多数公寓的年租金涨幅与通货膨胀挂钩，同时设置5%的年度硬性上限，但也包含一些重要豁免条款。

若选民支持该措施，这将成为全美最严格的租金管制政策之一。与此前倡导者提出的政策不同，该措施将在全州范围内实施租金上限，而非由各市镇自行选择是否实施。

"我们希望立法机构履行职责，"全民住房联盟执行主任卡罗琳·周表示，"但他们多年来一直不作为，住房危机持续恶化，对低收入家庭造成不成比例的影响。我们不能再坐视人们失去家园而继续等待。"

马萨诸塞州自1994年起禁止租金管制，当时全州选民以微弱优势通过了禁止该政策的投票倡议。当时仅波士顿、布鲁克莱恩和剑桥三地实行租金管制。

但近年来支持率不断上升，俄勒冈、华盛顿等州以及缅因州波特兰市等城市都出台了新的租金上限政策。

该倡议很可能遭遇房地产行业的强烈反对。该行业在州议会具有重要影响力，曾成功阻止包括波士顿市长吴弭2023年提出的将年租金涨幅上限设为10%在内的多项租金管制提案。开发商和房东表示，租金管制会削减利润，阻碍他们升级公寓楼或在建筑成本已极高的时期新建住房。

2023年州众议员迈克·康诺利短暂提出将租金管制列入2024年投票时，房地产行业曾承诺投入数百万美元阻止该提案。数月后康诺利撤回了提案。

对租户倡导者而言成败攸关。若选民否决该提案，根据州宪法支持者六年内不得提出类似倡议。失败还可能被视为选民授权，使本就持怀疑态度的立法者更加质疑该政策。

另一障碍是成功的投票倡议通常需要资金雄厚的支持者。收集近9万个签名通常需花费数十万美元或动员大量志愿者。法律挑战很可能增加成本，广告和外展活动也会带来更多支出。

多年来倡导者一直在争论如此高风险的行动是否值得，以及何时投票时机最佳。但周表示，在住房成本持续飙升的情况下，联盟已无法继续等待。

事实上，在当前经济不确定性下，其他州住房价格略有下降，但马萨诸塞州却未出现这种情况；这里的住房成本已高到扭曲全州经济，促使一些人迁往更实惠的地区。数据显示6月大波士顿单户住宅中位数价格首次突破百万美元，租房网站Apartment List估计该地区两居室公寓平均月租超2400美元——许多社区价格更高。

租户倡导者表示，住房成本居高不下可能增加了对租金管制的支持——这通常是个敏感议题。近期民调显示该政策获得强烈支持，除波士顿外，剑桥、萨默维尔等城市也要求州议会允许其设置租金上限。

"维持本州运转的工薪阶层和中产阶级应该能负担得起住房。但目前失控的住房成本使马萨诸塞州数十万家庭难以维持生计，"当地倡导组织"斯普林菲尔德无人流离失所"主任罗斯·韦伯斯特-史密斯表示，"我们需要租金稳定政策使房租合理可预测，让租房者能储蓄并有公平机会实现购房梦想。"该组织是全民住房联盟成员。

与1994年禁令前波士顿、剑桥和布鲁克莱恩实行的硬性租金上限不同，新提案将租金涨幅直接与通胀挂钩，类似于其他州和城市实施的更灵活的"租金稳定"政策。

该政策将豁免四单元及以下建筑中的公寓，以及新建建筑启用后前十年——这些豁免旨在保护小房东并保持新公寓供应稳定。

但与当前多数与通胀挂钩的租金管制政策相比，该提案的租金涨幅上限更低——多数现行政策上限为10%或完全不设限。

租户倡导者联盟的组织性似乎也强于2023年，当时一些知名倡导者以时机不当为由拒绝支持康诺利的提案。

上周全民住房联盟在州议会大厦中央阶梯召集数百人支持租金管制，他们的口号声回荡在历来反对该政策的立法者办公室中。